Può un edificio staccarsi dal condominio?
Chi vive in un grande complesso condominiale sa bene quanto possano diventare complicati i rapporti tra le varie scale, corpi di fabbrica o edifici collegati solo in parte.
Ma cosa succede se una palazzina ha impianti autonomi, un accesso separato, e nessun reale collegamento con gli altri? Può chiedere lo scioglimento dal condominio?
Il quadro normativo e l’orientamento consolidato della Cassazione
Gli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile consentono lo scioglimento del condominio, con la creazione di condomini separati, quando uno o più edifici si possano dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. La divisione può essere attuata anche se rimangono in comune alcune parti dell’originario complesso e persino quando siano necessari interventi per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, onde rendere effettiva la separazione.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso.
La Cassazione n. 22041/2019 ha chiarito che:
- l’autonomia deve essere oggettiva e strutturale, non solo gestionale;
- non è necessario il consenso dell’assemblea condominiale per proporre azione giudiziale;
- la presenza di servitù di passaggio o rapporti di uso comune non impedisce lo scioglimento, se compatibili con l’autonomia.
Questi principi risalgono a un orientamento risalente ma consolidato, già enunciato con Cass. n. 1964/1963 e ribadito da Cass. n. 27507/2011, secondo cui:
“Lo scioglimento del condominio […] può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.”.
Le sentenze del 2025: conferme operative e sviluppi applicativi
Due recenti pronunce dei Tribunali di Napoli e Pavia confermano l’orientamento della Corte di Cassazione, ma offrono spunti di applicazione concreta che possono rivelarsi decisivi nei contesti pratici:
- Tribunale di Napoli, sent. n. 2118/2025:
- Ha ritenuto ammissibile la domanda proposta dai condòmini di un edificio di 12 unità con accessi autonomi e impianti indipendenti.
- Ha evidenziato come una gestione separata già in atto da tempo sia elemento indiziario dell’autonomia funzionale.
- Ha confermato la legittimazione individuale dei condòmini richiedenti, anche in assenza di una delibera assembleare.
- Tribunale di Pavia, sent. n. 134/2025:
- Ha valorizzato l’autonomia nonostante la presenza di servitù di passaggio reciproche, che non ostacolavano l’uso autonomo degli edifici.
- Ha confermato la piena ammissibilità dello scioglimento quando non vi sia interferenza funzionale tra i corpi di fabbrica.
Queste decisioni non innovano il diritto, ma lo applicano in maniera concreta, favorendo una lettura funzionale del concetto di autonomia.
Conclusioni
Lo scioglimento del condominio, in presenza dei requisiti previsti, non è un’opzione teorica. Le recenti decisioni rafforzano la praticabilità concreta di questa via, offrendo maggiori certezze giuridiche a chi vive in contesti complessi o conflittuali.
Non è necessario “subire” l’inerzia o la volontà contraria della maggioranza: se vi è autonomia oggettiva e funzionale, lo scioglimento può essere richiesto in giudizio, anche senza deliberazione assembleare.
I giudici – come confermato – sono attenti all’interesse sostanziale delle parti e alla semplificazione gestionale.
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