Responsabilità del socio accomandatario nell’amministrazione condominiale
Nel complesso mondo della gestione condominiale, è sempre più frequente incontrare società di persone incaricate dell’amministrazione. Ma cosa succede quando l’amministratore è una società in accomandita semplice e il socio accomandatario agisce direttamente? E soprattutto: la sua responsabilità personale sopravvive alla cancellazione della società?
Una recente sentenza del Tribunale di Milano (9 giugno 2025, n. 4656) offre spunti di interesse.
Il caso concreto
Un condominio ha agito in giudizio contro l’ex amministratore, socio accomandatario della società di persone cancellata nel 2019. I condomini lamentavano gravi omissioni: esecuzione di opere non autorizzate, mancata richiesta di contributi regionali, ritardi nei pagamenti, e soprattutto assenza di trasparenza nella gestione. Il socio, peraltro, non aveva negato di essere stato il referente operativo della società.
Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda condominiale, condannando il socio a risarcire oltre € 25.000. Ma non solo: ha affermato la responsabilità solidale della compagnia assicuratrice che copriva la società ormai estinta.
Il principio: responsabilità personale dell’accomandatario anche dopo la cancellazione
Il cuore della pronuncia sta nella qualificazione della responsabilità del socio accomandatario. Ai sensi dell’art. 2313 c.c., egli risponde illimitatamente e personalmente per le obbligazioni sociali. Questa responsabilità non si estingue con la cancellazione della società: i creditori, come il condominio, possono agire direttamente nei suoi confronti.
La motivazione è netta: la cancellazione della società non estingue le obbligazioni nate durante la sua attività, e il socio accomandatario resta obbligato in quanto parte integrante dell’organo gestorio. Si tratta di un principio già affermato da tempo dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenze nn. 4060-4062/2010 e n. 6070/2013), secondo cui l’estinzione della società ha effetto dichiarativo e non estingue i debiti, che si trasferiscono ai soci secondo la loro responsabilità. Ciò vale a maggior ragione nel contesto condominiale, dove la gestione operativa si svolge spesso in modo diretto da parte del socio accomandatario.
L’obbligo di diligenza dell’amministratore: un livello professionale
Il giudice richiama la natura contrattuale dell’incarico di amministratore condominiale, sottolineando che si tratta di un rapporto fiduciario ad alta intensità: chi lo ricopre è tenuto a una diligenza qualificata (art. 1176, comma 2, c.c.), proporzionata al ruolo.
Nel caso in esame, l’amministratore aveva autorizzato opere non deliberate, omesso la richiesta di contributi pubblici, gestito in modo disordinato i pagamenti e non informato l’assemblea sull’andamento dei lavori. Queste condotte integrano una mala gestio piena, fonte di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c.
La copertura assicurativa sopravvive alla società
Particolarmente interessante è anche la posizione della compagnia assicurativa. Nonostante la cancellazione della S.a.s., il Tribunale ha ritenuto ancora operativa la polizza RC professionale per eventi verificatisi durante la vigenza della società.
E ha precisato che il socio accomandatario, essendo colui che ha agito concretamente, rientra nel perimetro soggettivo della copertura, anche se formalmente non è l’intestatario della polizza. Una ricostruzione funzionale e coerente con la ratio della copertura assicurativa: proteggere chi ha operato nell’interesse della collettività.
La responsabilità del socio: aspetto a volte sottostimato ma concreto
Questa sentenza chiarisce un punto spesso sottovalutato: chi si affida a società di persone per l’amministrazione del condominio non si relaziona solo con un ente, ma anche con le persone fisiche che lo compongono. In particolare, il socio accomandatario che amministra in concreto risponde in prima persona.
E lo fa anche dopo la cancellazione della società: l’idea che l’estinzione dell’ente possa liberare da ogni obbligo è giuridicamente infondata.
Spunti operativi
Per i condomini:
- Verificare chi agisce concretamente come amministratore: se è un socio accomandatario, egli è direttamente responsabile.
- In caso di danni o mala gestio, l’azione può essere promossa anche contro il socio, non solo contro la società.
Per i soci accomandatari:
- Amministrare un condominio tramite società non attenua le responsabilità personali: al contrario, ne rafforza il peso.
- La copertura assicurativa deve essere attentamente valutata: è uno strumento di tutela anche personale, se ben strutturata.
Una riflessione finale
La sentenza di Milano si inserisce nel solco di orientamenti giurisprudenziali consolidati in materia societaria e di responsabilità patrimoniale post-estinzione, applicandoli con coerenza al contesto condominiale. Amministrare un condominio è un incarico delicato, e chi lo svolge tramite società non può pensare di schermarsi dietro la personalità giuridica. La responsabilità segue la sostanza, non la forma.
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