Rinuncia abdicativa immobiliare: la parola alle Sezioni Unite
La rinuncia abdicativa immobiliare è un atto unilaterale con cui il proprietario, esercitando la facoltà di disporre della cosa riconosciuta dall’art. 832 c.c., manifesta l’intento di liberarsi del bene, senza trasferirlo ad altri. In questo modo, si determina la vacanza del bene e, per effetto dell’art. 827 c.c., l’acquisto dello stesso da parte dello Stato a titolo originario.
Negli ultimi anni, la cosiddetta “rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare” è stata invocata con crescente frequenza per disfarsi di fondi gravosi, inedificabili, vincolati o compromessi dal punto di vista ambientale.
Ma fino a pochi mesi fa, nessuna pronuncia della Cassazione si era espressa in modo chiaro e diretto sulla sua piena legittimità.
Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, intervengono a colmare questo vuoto interpretativo.
Un caso concreto con ricadute sistemiche
Il procedimento trae origine dalla rinuncia formale alla proprietà di alcuni fondi nel Comune di Bomba (CH), gravati da vincoli di pericolosità idrogeologica e classificati come inedificabili, effettuata da due comproprietarie mediante atto notarile trascritto nei registri immobiliari.
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia del Demanio hanno impugnato l’atto, sostenendo che si trattasse di una manovra elusiva per scaricare sullo Stato le responsabilità connesse a beni problematici. Hanno così chiesto che l’atto venisse dichiarato nullo per illiceità della causa, abuso del diritto e contrasto con i principi costituzionali di solidarietà, buon andamento amministrativo e tutela dell’ambiente.
Il rinvio pregiudiziale e gli orientamenti in contrasto
Il Tribunale di L’Aquila, ravvisando un contrasto giurisprudenziale e dottrinale rilevante, ha disposto il rinvio pregiudiziale alle Sezioni Unite, per chiarire se la rinuncia unilaterale al diritto di proprietà su beni immobili fosse ammissibile, e con quali effetti.
Due le tesi contrapposte emerse nel tempo:
- Una orientata a riconoscere la rinuncia abdicativa, come espressione del diritto dominicale ex art. 832 c.c., senza necessità di accettazione o trasferimento a terzi;
- L’altra più restrittiva, che riteneva inammissibile la rinuncia, in assenza di un passaggio di titolarità, per incompatibilità con i principi dell’ordinamento e la funzione sociale della proprietà ex art. 42 Cost.
La risposta delle Sezioni Unite
Con la sentenza n. 23093/2025, le Sezioni Unite affermano due principi fondamentali:
- La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale, non traslativo e non recettizio. Il bene, a seguito della vacanza giuridica, è acquisito dallo Stato ex art. 827 c.c., a titolo originario.
- Non è configurabile un abuso o illiceità del motivo solo perché il rinunciante agisce per dismettere un bene economicamente svantaggioso. Le limitazioni alla proprietà possono essere introdotte solo dal legislatore, non dal giudice.
Impatto per immobili a rischio o vincolati
L’orientamento delle Sezioni Unite è di particolare rilievo per i casi in cui il bene sia:
- Sottoposto a vincoli ambientali o idrogeologici,
- Difficilmente alienabile o non edificabile,
- Gravato da oneri di custodia o passività potenziali.
In questi scenari, la rinuncia può rappresentare uno strumento giuridicamente valido per sottrarsi agli oneri della proprietà, ma non elimina responsabilità pregresse né l’eventuale responsabilità civile per danni provocati anteriormente alla rinuncia stessa.
Conclusioni operative
- La rinuncia abdicativa è formalmente legittima, ma va usata con attenzione: non è uno scudo contro tutte le responsabilità.
- Gli operatori giuridici devono valutare le pendenze e i profili di responsabilità precedenti all’atto.
- Per i professionisti, è essenziale esaminare in dettaglio il contesto del bene prima di proporre la rinuncia come soluzione praticabile.
Riflessione finale
La pronuncia delle Sezioni Unite segna un punto di equilibrio tra libertà dominicale e responsabilità patrimoniale. Se da un lato legittima la possibilità di rinunciare formalmente a beni immobili inutilizzabili o problematici, dall’altro impone una valutazione preventiva attenta e responsabile, specie in presenza di oneri o passività potenziali. Una scelta di questo tipo non è mai neutra: va affrontata con consapevolezza e, se possibile, con il supporto di un professionista.
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