Danno da occupazione sine titulo: non sempre è dovuto
È diffusa la convinzione che l’uso di un immobile altrui senza titolo comporti sempre un diritto al risarcimento. Ma è davvero così? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20479 del 21 luglio 2025, chiarisce che il danno non si presume automaticamente: occorre dimostrarne l’effettiva esistenza e il nesso con l’occupazione. Vediamo cosa cambia per proprietari, usufruttuari e conduttori.
La decisione della Cassazione 21 luglio 2025, n. 20479
La Suprema Corte si è pronunciata su un caso in cui un soggetto aveva occupato senza titolo un immobile, ritenendo di avere un diritto a restarvi. Il giudice di merito aveva riconosciuto il danno da occupazione sine titulo, ma la Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che il danno non si presume e che spetta alla parte interessata dimostrarne l’effettività, ad esempio dimostrando di aver subito una perdita economica o una mancata disponibilità utile del bene.
In particolare, la Corte ha sottolineato che la sola occupazione senza titolo non genera automaticamente un diritto al risarcimento, ma occorre un danno patrimoniale attuale e concreto, che può derivare, ad esempio, dalla perdita di un canone di locazione o dall’impossibilità di destinare il bene ad altro uso produttivo.
Nel caso deciso dalla Cassazione, il risarcimento è stato liquidato in base al valore locativo del bene, determinato attraverso la consulenza tecnica d’ufficio. Il CTU ha stimato un canone mensile di € 1.740,00, applicato per tutto il periodo di occupazione abusiva — dalla domanda giudiziale alla sentenza — per un totale di € 140.940,00. La Suprema Corte ha confermato la correttezza del criterio adottato, evidenziando che il danno da occupazione sine titulo rappresenta la perdita del godimento, e può essere valutato anche presuntivamente, purché vi sia allegazione sufficiente da parte del proprietario e una base istruttoria idonea a dimostrare l’utilità economicamente apprezzabile andata perduta.
Il ruolo delle Sezioni Unite: la presunzione è solo relativa
A supporto dell’ordinanza più recente, vanno ricordate le decisioni delle Sezioni Unite della Cassazione n. 33645 e n. 33659 del 15 novembre 2022. Tali arresti hanno affermato che il danno da occupazione sine titulo può essere presunto, ma si tratta di una presunzione semplice, superabile dalla prova contraria.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno superato il concetto di “danno in re ipsa”, sostituendolo con quello di “danno presunto”. Il danno da occupazione senza titolo, quindi, non si presume più in modo assoluto e automatico, ma può essere accertato anche sulla base di presunzioni, purché fondate su fatti concreti. In questo quadro, spetta al proprietario l’onere di allegare, sin dall’inizio del giudizio, circostanze specifiche che dimostrino come l’occupazione gli abbia impedito un’effettiva possibilità di godimento, diretto (es. uso personale) o indiretto (es. locazione) dell’immobile.
Questo significa che non esiste una regola assoluta, ma una valutazione caso per caso, che deve tenere conto di tutti gli elementi concreti: la durata dell’occupazione, il valore locativo del bene, la possibilità per il proprietario di utilizzarlo diversamente e così via.
La posizione dei giudici di merito
La giurisprudenza di merito ha recepito l’orientamento delle Sezioni Unite. Ad esempio, la Corte d’appello di Salerno, sentenza n. 968/2024, ha ribadito che il danno da occupazione abusiva è una conseguenza da accertare non in astratto, ma con riferimento alla specifica situazione fattuale.
Allo stesso modo, la Corte d’appello di Milano, sentenza n. 2421/2025, ha escluso la spettanza automatica del risarcimento, ritenendo che il proprietario non avesse fornito prova della concreta perdita patrimoniale.
Quando il danno è risarcibile (e come provarlo)
Affinché il danno sia risarcibile, occorre dimostrare che l’occupazione ha impedito al proprietario un utilizzo economicamente vantaggioso del bene. Non è sufficiente invocare l’illiceità della permanenza, ma va fornita prova:
- del valore locativo del bene;
- della concreta intenzione di concederlo in locazione o di utilizzarlo;
- dell’impossibilità di farlo a causa dell’occupazione.
In mancanza di tali elementi, il giudice può negare il risarcimento anche in presenza di una occupazione illegittima.
La tutela possibile: reintegra e rilascio
La mancata spettanza del risarcimento non significa assenza di tutela: il proprietario può sempre agire per la reintegra nel possesso o per ottenere l’ordine di rilascio, e può ottenere anche il risarcimento per danni ulteriori (danni materiali, spese, danni d’immagine), purché adeguatamente provati.
Conclusioni
La Cassazione torna a chiarire che il danno da occupazione sine titulo non è automatico: il risarcimento dipende dalla prova concreta della perdita patrimoniale e dal nesso causale con l’occupazione abusiva.
Per chi opera nel settore immobiliare, questa evoluzione impone un cambio di approccio: è necessario documentare ogni pregiudizio subito, dalla perdita di canoni agli impedimenti all’uso.
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