Abusi edilizi secondari: cosa rischia chi compra o vende?
Una recente pronuncia del Tribunale di Bari (sentenza n. 3253 del 19 settembre 2025) ha riportato al centro dell’attenzione un tema delicato e molto attuale: quello degli abusi edilizi “secondari”. Si tratta di interventi non autorizzati, ma privi di rilevanza strutturale, spesso trascurati nei contratti di compravendita.
Nel caso deciso dal Tribunale pugliese, l’acquirente chiedeva la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione delle somme versate, poiché l’immobile oggetto della trattativa presentava alcune difformità urbanistiche: una tettoia, un piccolo vano tecnico e una recinzione realizzati in difformità rispetto al progetto originario. Secondo l’attore, si trattava di abusi rilevanti, tali da compromettere la validità del contratto e la commerciabilità del bene.
Il giudice ha però respinto questa impostazione, ritenendo che le difformità in questione fossero marginali, non strutturali e non incidenti sulla destinazione d’uso dell’immobile. Ha quindi escluso sia la nullità sia la risoluzione, richiamando il principio di proporzionalità e la necessità di una valutazione concreta dell’impatto dell’abuso. Non ogni violazione urbanistica – ha osservato – ha rilievo tale da travolgere un intero contratto.
La sentenza ha dunque fatto chiarezza su un principio fondamentale: non tutte le irregolarità edilizie sono uguali, e non tutte comportano automaticamente la nullità del contratto o il diritto alla risoluzione.
Il giudice ha infatti distinto nettamente tra abusi primari (che incidono sulla struttura, sulla destinazione d’uso o sulla conformità urbanistica dell’immobile) e abusi secondari (difformità marginali, talvolta sanabili, che non alterano la funzionalità complessiva del bene). In quest’ottica, il criterio guida diventa la funzionalità dell’immobile: solo se compromessa, si apre lo spazio per tutele forti in sede contrattuale.
Abusi edilizi minori: davvero impediscono la vendita? Cosa dice la giurisprudenza della Cassazione
Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha costruito un orientamento piuttosto coerente, teso a evitare automatismi e ad ancorare le conseguenze giuridiche a valutazioni sostanziali.
Tra le pronunce più significative:
- Cass. civ., Sez. II, 2 gennaio 2024, n. 34: la Corte ha chiarito che non ogni piccola irregolarità edilizia impedisce l’esecuzione specifica prevista dall’art. 2932 c.c. (cioè l’obbligo per il venditore di trasferire la proprietà). Se l’abuso è minimo e non incide sull’uso effettivo del bene, il contratto resta valido. Serve insomma una valutazione concreta: non basta una violazione formale, ma va esaminata l’importanza pratica dell’abuso.
- Cass. civ., Sez. II, 14 marzo 2024, n. 6792: viene ribadito che solo le difformità gravi e insanabili, che impediscono l’uso del bene, possono giustificare la nullità del contratto o la risoluzione. Le semplici irregolarità burocratiche, se non incidono sull’abitabilità o sull’utilizzo, non bastano da sole.
- Cass. civ., Sez. II, 13 febbraio 2024, n. 4005: viene affermato che se l’acquirente conosceva l’abuso, anche solo perché evidente o discusso tra le parti (consenso implicito), non può poi lamentarsene. La buona fede contrattuale impone coerenza nei comportamenti.
- Cass. civ., Sez. II, 14 maggio 2024, n. 13214: la Corte spiega il concetto di “aliud pro alio” (cioè consegna di cosa diversa da quella pattuita): si verifica solo quando la difformità è così grave da trasformare il bene in un altro, per identità, funzione o valore. Una semplice modifica tecnica, se non incide in modo radicale, non basta.
Il ruolo della Corte d’Appello di Firenze
Con la sentenza n. 1476/2025, anche la Corte d’Appello di Firenze ha offerto un contributo sistematico alla materia, chiarendo che l’incidenza della difformità deve essere valutata in termini sostanziali, tenendo conto della destinazione economica del bene, della possibilità di sanatoria e dell’eventuale conoscenza da parte dell’acquirente. La Corte ha richiamato il principio di conservazione del contratto e di buona fede contrattuale.
Ulteriori conferme dalla giurisprudenza
Nel tempo, la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che non ogni irregolarità urbanistica è sufficiente a travolgere un contratto di compravendita. Anzi, è ormai consolidata la tendenza a distinguere le difformità rilevanti da quelle marginali, con un approccio improntato alla proporzionalità e alla conservazione degli effetti negoziali.
Ad esempio, la Cassazione n. 26558 del 2020 ha confermato che il contratto preliminare è valido anche quando l’immobile presenti modifiche edilizie non autorizzate, purché si tratti di interventi lievi e suscettibili di sanatoria.
Un orientamento simile emerge dalla sentenza n. 11659 del 2018, che ha dato rilievo alla circostanza che fosse pendente un’istanza di condono con oblazione versata: secondo la Corte, tale elemento esclude la nullità automatica del contratto e impone una valutazione più sfumata della situazione urbanistica.
La Cassazione n. 8081 del 2014 ha escluso la nullità dell’atto quando le difformità non sono strutturali, cioè non incidono sull’integrità costruttiva dell’immobile, e non sono autonome rispetto all’unità immobiliare nel suo complesso.
Con la sentenza n. 20258 del 2009, la Corte ha sottolineato che le difformità secondarie non impediscono l’esecuzione coattiva dell’obbligo di trasferire l’immobile, cioè l’applicazione dell’art. 2932 c.c. anche in presenza di piccole irregolarità.
Infine, la Cassazione n. 21949 del 2013 ha richiamato il principio dell’art. 1455 c.c., secondo cui un contratto può essere risolto solo quando l’inadempimento è “di non scarsa importanza”. Le difformità edilizie lievi, dunque, non costituiscono di per sé un motivo sufficiente per sciogliere il contratto, soprattutto quando l’utilizzo del bene non risulti pregiudicato.
Consigli operativi per chi compra o vende
Chi intende acquistare o vendere un immobile con piccole difformità edilizie deve agire con prudenza, ma senza farsi bloccare da automatismi ingiustificati. Le irregolarità secondarie:
- non compromettono la validità del contratto, se note e marginali;
- possono giustificare una rinegoziazione, ma raramente danno luogo a nullità o risoluzione;
- devono essere dichiarate, perché il silenzio può aprire a contestazioni ex art. 1489 c.c.;
- vanno valutate tecnicamente, per accertarne la sanabilità o la non rilevanza urbanistica.
Chi vende farebbe bene a far emergere eventuali difformità minori già in sede di trattativa. Chi compra, invece, dovrebbe sempre far verificare l’agibilità e la conformità da un tecnico, evitando contestazioni strumentali.
Conclusioni
Il principio che emerge dalla giurisprudenza è chiaro: non ogni difformità edilizia comporta conseguenze legali gravi. La tutela contrattuale si attiva solo quando l’abuso è strutturale, non dichiarato e incide significativamente sulla funzione economica del bene.
Chi opera nel settore immobiliare deve orientarsi su questo criterio sostanziale, evitando tanto gli allarmismi quanto le sottovalutazioni.
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