Cantiere fermo: la clausola risolutiva tutela il committente
La crescente complessità dei contratti collegati ai bonus edilizi ha moltiplicato le controversie tra condomìni e appaltatori. Quando le opere non vengono eseguite correttamente, la domanda che si pone è: come tutelare il committente? Una risposta viene dalla recente sentenza del Tribunale di Brescia (n. 2590/2025, pubblicata il 19 giugno 2025), che riafferma con chiarezza l’efficacia della clausola risolutiva espressa nei contratti d’appalto.
Il caso concreto
Un condominio bresciano aveva affidato a una società l’esecuzione di interventi edilizi agevolati con Superbonus 110%. A fronte di gravi inadempimenti dell’appaltatore — mancato rispetto dei termini, assenza di rendicontazione, opere incomplete — il condominio ha attivato la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto e ha adito il Tribunale chiedendo la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. e la restituzione delle somme già corrisposte (oltre 27.000 euro).
La controparte non si è costituita ed è stata dichiarata contumace. Il giudizio si è svolto secondo il rito semplificato di cui all’art. 281-decies c.p.c., introdotto dalla riforma Cartabia. Il giudice, valutata la documentazione prodotta, ha accolto integralmente la domanda: ha dichiarato risolto il contratto e ha condannato l’impresa al pagamento dell’importo richiesto, oltre interessi e rivalutazione.
Il principio: la forza della clausola risolutiva espressa
La decisione si fonda sull’art. 1456 c.c., che consente di convenire contrattualmente la risoluzione automatica del contratto al verificarsi di un determinato inadempimento. Quando la clausola è chiara e il fatto è documentato, il giudice non deve compiere valutazioni ulteriori: la risoluzione opera di diritto.
Nel caso in esame, il Tribunale ha sottolineato che la clausola in questione indicava in modo puntuale gli obblighi dell’appaltatore e specificava che il loro mancato rispetto avrebbe comportato la risoluzione automatica del contratto. L’inadempimento era documentato: non solo mancava la regolare esecuzione delle opere, ma erano state disattese comunicazioni essenziali con il committente.
Superbonus e contenzioso: un binomio sempre più frequente
Il contesto del Superbonus 110% ha generato un’impennata di contenziosi tra condomìni e appaltatori. In molti casi, i contratti non sono stati strutturati con sufficiente attenzione, e le clausole risolutive erano assenti o formulate in modo generico. La sentenza di Brescia mostra l’importanza di una redazione contrattuale rigorosa: una clausola ben scritta e documentata consente di ottenere una pronuncia favorevole anche in contumacia della controparte.
La gestione del processo: contumacia e rito semplificato
L’altro aspetto interessante riguarda la gestione processuale. Il giudice ha applicato il rito semplificato di cui all’art. 281-decies c.p.c., che consente una trattazione snella e diretta delle controversie fondate su prova documentale. La contumacia dell’impresa non ha impedito la decisione: anzi, ha valorizzato la qualità degli atti del condominio e la sufficienza del materiale allegato.
Il nostro punto di vista: clausole ben strutturate e strategia processuale
La sentenza bresciana offre tre spunti di riflessione:
- La clausola risolutiva espressa è uno strumento di autotutela potentissimo, ma richiede accuratezza: deve individuare chiaramente l’obbligazione, il termine e l’effetto risolutivo automatico.
- Il rito semplificato è un canale efficiente per risolvere rapidamente controversie documentali, specie in contesti come il Superbonus dove il fattore tempo è cruciale.
- La contumacia del convenuto, se ben gestita, non è un ostacolo ma un’opportunità per valorizzare la documentazione del creditore.
Spunti operativi
Per i condomìni:
- Verificare che i contratti d’appalto contengano clausole risolutive espresse ben articolate.
- In caso di inadempimento, attivare tempestivamente la clausola con atto formale e conservare ogni prova.
- Strutturare la domanda giudiziale in modo sintetico ma rigoroso, idonea al rito semplificato.
Per gli appaltatori:
- Redigere clausole in modo equilibrato, evitando eccessiva vaghezza.
- Curare la comunicazione con il committente, documentando ogni scambio.
- Essere consapevoli che, anche in caso di mancata costituzione, il giudizio può concludersi con una condanna pesante.
Una riflessione finale
Questa sentenza si inserisce nel filone crescente delle decisioni che valorizzano la buona redazione contrattuale e la chiarezza documentale. In tempi in cui il Superbonus ha creato più problemi che certezze, la parola d’ordine è prevenzione. Quando il contratto è solido e il giudice ha in mano gli strumenti giusti, anche una situazione critica può risolversi con efficienza.
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