Compenso aggiuntivo all’amministratore: vigilanza e responsabilità
Nel contenzioso condominiale, la gestione dei lavori straordinari è spesso fonte di tensioni. La Cassazione ha chiarito che il compenso aggiuntivo all’amministratore per la gestione di lavori straordinari comporta un dovere di vigilanza autonoma e un livello di responsabilità proporzionato all’incarico.
Il caso
Un condominio ha agito contro il suo ex amministratore per una gestione ritenuta inadeguata dei lavori straordinari. Contestavano la mancanza di informazioni, pagamenti eseguiti in modo irregolare e l’omessa richiesta delle penali previste. In primo grado l’amministratore era stato condannato, ma in appello era stata esclusa la responsabilità.
La Cassazione (ord. n. 16290/2025) ha ribadito che quando l’amministratore riceve un compenso aggiuntivo per la gestione di lavori straordinari, ha l’obbligo di vigilare attivamente sull’esecuzione dei lavori, informando i condomini e intervenendo in caso di irregolarità.
Il punto in diritto: la funzione del compenso aggiuntivo
La Corte ha chiarito che quando l’assemblea incarica l’amministratore di stipulare un appalto per la manutenzione straordinaria, prevedendo un compenso aggiuntivo, i poteri e le responsabilità dell’amministratore ex artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. includono l’assunzione della difesa degli interessi comuni dei condomini e l’esercizio di tutte le facoltà per garantire una tutela effettiva e completa.
La Cassazione ha chiarito che non si può valutare la diligenza dell’amministratore solo in base ai compiti ordinari, previsti dall’art. 1130 c.c., quando riceve un incarico straordinario con compenso aggiuntivo: in questi casi, deve garantire un controllo attivo e puntuale sui lavori.
Il compenso aggiuntivo trova causa nello svolgimento di attività eccedenti rispetto alle attribuzioni ordinarie. L’amministratore non può limitarsi a fidarsi dell’appaltatore o del direttore lavori, ma deve controllare l’esecuzione dei lavori, verificarne lo stato, assicurarsi che procedano secondo contratto e a regola d’arte, effettuare o sospendere pagamenti in base alla corrispondenza delle prestazioni e informare tempestivamente i condomini di eventuali criticità.
Il compenso straordinario va deliberato in modo chiaro
La Cassazione (n. 14428/2025) ha chiarito che il compenso annuale copre le attività ordinarie dell’amministratore, ma quando l’amministratore svolge incarichi straordinari, l’assemblea può riconoscergli un compenso aggiuntivo, anche al momento dell’approvazione del rendiconto. Ma ricevere un compenso straordinario significa assumersi un obbligo di diligenza adeguato alla complessità dell’incarico.
Vigilanza autonoma sui lavori straordinari
La vigilanza dell’amministratore non può essere solo formale. Deve controllare che le opere siano conformi alle delibere, segnalare problemi, bloccare pagamenti se necessario e relazionare i condomini.
Il compenso aggiuntivo remunera un’attività concreta, e la mancanza di controllo può determinare responsabilità per i danni subiti dal condominio.
Pagamenti tracciabili e detrazioni fiscali
Con la sentenza n. 6086/2020, la Cassazione ha chiarito che è compito dell’amministratore garantire la tracciabilità dei pagamenti verso l’appaltatore per permettere ai condomini di usufruire delle detrazioni fiscali. Questo aspetto rientra nella diligenza dovuta dall’amministratore nella gestione dei lavori straordinari.
Conclusioni operative
Queste pronunce offrono principi chiari:
- Il compenso straordinario implica obblighi di vigilanza e responsabilità aggiuntive.
- L’amministratore deve vigilare attivamente, relazionare e tutelare gli interessi dei condomini.
- I pagamenti devono essere tracciabili e conformi alle normative fiscali.
- Il compenso aggiuntivo deve essere deliberato in modo chiaro.
Per gli amministratori:
- Il compenso extra richiede un controllo reale sui lavori.
- È necessario informare costantemente i condomini.
- Serve attenzione nella gestione dei pagamenti per evitare contestazioni.
Per i condomini:
- Se si delibera un compenso aggiuntivo, è legittimo pretendere un controllo effettivo.
- Si ha diritto a ricevere informazioni puntuali sullo stato dei lavori e sulle spese sostenute.
- Verificare che il compenso extra sia deliberato con chiarezza.
In un contesto dove le contestazioni sui lavori straordinari sono frequenti, conoscere questi principi aiuta a prevenire contenziosi e a garantire una gestione trasparente e responsabile in condominio.
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