Gravi difetti: la tutela rafforzata del committente
Nel contenzioso edilizio, i confini tra vizi e gravi difetti si sono progressivamente ridotti. La recente ordinanza della Cassazione n. 12922/2025 ribadisce che anche difetti apparentemente secondari possono ricadere nell’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c., se idonei a compromettere, nel tempo, la funzionalità e il godimento dell’immobile.
Il caso
Un condominio, insieme ad alcuni condòmini, conveniva in giudizio l’impresa costruttrice e l’appaltatrice incaricata di lavori di ripristino, chiedendone la condanna in solido per i danni da vizi costruttivi. Il Tribunale e la Corte d’appello accoglievano la domanda; la Cassazione ha confermato la responsabilità solidale ai sensi dell’art. 1669 c.c., escludendo ogni vizio di extrapetizione.
La riqualificazione giuridica della domanda
Uno dei punti cardine della decisione riguarda la possibilità per il giudice di merito di qualificare i vizi denunciati come “gravi difetti” rilevanti ai sensi dell’art. 1669 c.c., pur in presenza di una domanda formulata inizialmente ex art. 1667 c.c. La Corte ricorda che non vi è extrapetizione quando il giudice inquadra i fatti allegati nella diversa norma applicabile, senza mutare il petitum né la causa petendi.
Tale impostazione è coerente con quanto affermato nella Cass. n. 1252/2025, secondo cui, ove siano allegati difetti che incidono sugli elementi strutturali o funzionali dell’opera, il giudice può inquadrare la fattispecie nell’art. 1669, senza necessità di una specifica domanda in tal senso. Il caso riguardava un impianto eolico: la Corte ha ritenuto configurabile la responsabilità ex art. 1669 c.c. per il distacco della navicella dell’aerogeneratore, qualificando l’impianto come costruzione immobiliare destinata a lunga durata.
Responsabilità solidale tra costruttore e appaltatore
La Cassazione conferma inoltre che la responsabilità per gravi difetti può estendersi anche all’impresa incaricata successivamente dei lavori di ripristino, se si accerta una posizione di garanzia assunta verso il committente. La CTU ha rilevato la diffusione dell’umidità e l’incidenza sull’abitabilità e stabilità dell’edificio: elementi sufficienti per configurare la responsabilità ai sensi dell’art. 1669.
Gravi difetti e “vizi”: un rapporto di genere a specie
Un altro aspetto fondamentale è il rapporto tra art. 1667 e 1669 c.c. La responsabilità per gravi difetti è una sottospecie della responsabilità per vizi. Lo ha ribadito anche Cass. n. 12814/2024, relativa a un impianto idraulico per piscina: qui la domanda dei committenti è stata rigettata per decadenza e prescrizione, ma la Corte ha chiarito che, pur trattandosi di responsabilità di diversa natura (contrattuale e extracontrattuale), i presupposti dell’art. 1669 ricomprendono quelli dell’art. 1667.
Gravità del difetto: valutazione in concreto
Naturalmente, non ogni difetto rientra nell’ambito dell’art. 1669. È necessaria una valutazione di merito. In Cass. n. 19251/2024, ad esempio, la Corte ha escluso la configurabilità di un grave difetto in un caso di compravendita immobiliare con fenomeni di condensa e muffa in bagno e ripostiglio. Si trattava, secondo la CTU, di alterazioni superficiali e localizzate, prive di impatto sulla struttura o sulla destinazione d’uso dell’immobile
Conclusioni operative
Questa evoluzione giurisprudenziale rafforza la tutela del committente, ma ha implicazioni dirette e rilevanti anche per i costruttori-venditori. La responsabilità ex art. 1669 c.c. può attivarsi non solo in presenza di gravi vizi strutturali, ma anche per difetti che, pur riguardando elementi secondari, incidono nel tempo sulla salubrità, stabilità o funzionalità dell’immobile.
Per i costruttori-venditori:
- Non è sufficiente affidarsi alla qualificazione formale del difetto. Anche interventi apparentemente marginali, se inefficaci o inadeguati, possono fondare una responsabilità decennale.
- La stipula di accordi di ripristino (es. con il condominio) non esclude la responsabilità, ma può anzi prolungare i termini se configura riconoscimento del vizio (art. 1667, 2° comma).
- La responsabilità può estendersi anche ai soggetti incaricati successivamente di riparazioni o interventi manutentivi, se si accerta una posizione di garanzia assunta verso l’acquirente.
Per i committenti (condominio o singoli):
- Anche se si agisce inizialmente per vizi ex art. 1667, il giudice può applicare l’art. 1669 se ritiene la difettosità grave.
- È fondamentale documentare l’evoluzione del danno, l’impatto sul godimento e ogni eventuale riconoscimento da parte del costruttore o dell’appaltatore.
In un contesto dove la distinzione tra difetti lievi e gravi si valuta in concreto, la cura progettuale, esecutiva e contrattuale diventa centrale per prevenire contenziosi e responsabilità estese.
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