Locazione e risarcimento danno da anticipata riconsegna dell'immobile

Nel panorama giurisprudenziale in tema di locazioni, uno dei temi dibattuti riguarda il diritto del locatore al risarcimento del danno per la mancata percezione dei canoni di locazione in caso di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore.

La recente sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 4892/2025 ha fatto chiarezza su questo aspetto, risolvendo un contrasto interpretativo tra due opposti orientamenti.

Il contrasto giurisprudenziale

La questione sottoposta alle Sezioni Unite nasceva dalla divergenza tra due orientamenti della Corte di Cassazione:

Primo orientamento (maggioritario e più risalente)

Il locatore, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto al risarcimento del danno per la cessazione anticipata del rapporto.
Tale danno è individuato nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o fino alla stipula di una nuova locazione.
La valutazione dell’entità del danno spetta al giudice di merito, che deve considerare tutte le circostanze concrete (Cass. n. 194/2023; Cass. n. 8482/2020; Cass. n. 2865/2015; Cass. n. 18510/2007).

Secondo orientamento (recepito dalla Corte d’Appello di Roma e minoritario)

Il danno per la mancata percezione dei canoni non può ritenersi automatico, perché la restituzione anticipata dell’immobile permette al locatore di riacquistare la disponibilità del bene.
La mancata percezione dei canoni non configura, di per sé, un danno da perdita subita né un danno da mancato guadagno, a meno che il locatore dimostri che la restituzione non gli ha consentito di riottenere un’effettiva utilità economica.
Secondo questa impostazione, il canone di locazione è il corrispettivo per la privazione del godimento; pertanto, se il locatore riottiene l’immobile, non vi è perdita automatica di reddito (Cass. n. 1426/2017; Cass. n. 27614/2013).

La decisione delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite hanno accolto il primo orientamento, enunciando il seguente principio di diritto:

“Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto. Tuttavia, la risarcibilità di tale danno richiede la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede. Resta esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”

Cosa significa in concreto?

Il locatore non perde automaticamente il diritto al risarcimento del danno solo perché ha riottenuto la disponibilità dell’immobile.
Tuttavia, per ottenere il risarcimento, deve dimostrare di essersi attivato per ricollocare l’immobile sul mercato.
L’entità del danno sarà valutata caso per caso dal giudice, senza automatismi.
Non si applica l’art. 1591 c.c., che disciplina la mora nella riconsegna dell’immobile.

Implicazioni pratiche per locatori e conduttori

Per i locatori

Devono attivarsi tempestivamente per riaffittare l’immobile.
Possono ottenere il risarcimento dimostrando che il danno è effettivo e non derivante da inerzia nel ricollocare l’immobile sul mercato.

Per i conduttori

La sola restituzione anticipata dell’immobile non esclude la loro responsabilità per il mancato pagamento dei canoni.
Possono opporsi alla richiesta di risarcimento provando che il locatore avrebbe potuto riaffittare l’immobile ma non lo ha fatto.

Questa sentenza delle Sezioni Unite segna un punto di riferimento fondamentale in materia di locazioni e di risarcimento del danno per mancato guadagno. Il principio di diritto enunciato bilancia i diritti del locatore e del conduttore, richiedendo una valutazione concreta caso per caso. Per i locatori, si tratta di una conferma della possibilità di ottenere un risarcimento, ma con l’onere di dimostrare di essersi attivati per minimizzare il danno.

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