Il mediatore immobiliare e l’affare nullo: niente provvigione se manca la fideiussione
Sei un agente immobiliare. Hai fatto il tuo lavoro: hai messo in contatto il costruttore con l’acquirente, hai curato i passaggi preliminari, e la proposta è stata accettata.
Tutto lascia pensare che la provvigione sia maturata. Ma poi qualcosa va storto.
L’immobile è ancora in costruzione. Il costruttore non ha rilasciato la fideiussione prevista dalla legge. Il contratto preliminare è nullo. E tu? Rimani senza compenso. È un paradosso? No. È la conseguenza di una norma precisa e di una giurisprudenza che ha scelto la tutela della parte debole.
La Cassazione, con ordinanza n. 9431 del 10 aprile 2025, ha affermato un importante principio in materia di mediazione immobiliare e diritti del mediatore, nei casi in cui l’affare sia viziato da nullità derivante dalla mancata consegna della fideiussione prevista dall’art. 2 del d.lgs. 122/2005, nel contesto di una compravendita di immobile in costruzione.
Il principio enunciato
Il diritto del mediatore alla provvigione non sorge quando:
- l’affare, pur formalmente concluso, è viziato da nullità relativa di protezione, per mancato rilascio della fideiussione da parte del costruttore;
- tale nullità, pur potendo essere fatta valere solo dall’acquirente, può essere rilevata d’ufficio dal giudice, per tutelare l’interesse pubblico e costituzionale al corretto funzionamento del mercato e all’equilibrio contrattuale tra le parti.
Le ricadute pratiche
Nel caso esaminato, l’immobile promesso in vendita era ancora in costruzione e privo della fideiussione obbligatoria. L’affare, pur avviato con accettazione della proposta, era quindi nullo, con conseguente insussistenza del diritto del mediatore alla provvigione.
Considerazioni e coordinate giuridiche
La sentenza:
- ribadisce che la provvigione matura solo a seguito di conclusione valida e definitiva dell’affare (tra le altre, Cass. 7519/2005 e Cass. 24397/2015);
- valorizza il carattere di nullità relativa e funzionale alla protezione dell’acquirente, riconoscendone la rilevabilità anche d’ufficio;
- richiama l’art. 1757, comma 3, c.c., che esclude il diritto alla provvigione quando l’affare non può avere esecuzione per vizi essenziali.
Immobili da costruire e obbligo di fideiussione
Quando si vende un immobile da costruire, la legge impone al costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione. Questo obbligo nasce dal d.lgs. 122/2005. È una garanzia che tutela l’acquirente nel caso in cui il costruttore fallisca o non completi l’opera. Deve essere rilasciata prima o al momento del contratto preliminare. In caso contrario, il contratto è nullo.
Nessuna provvigione se l’affare è nullo
Il diritto alla provvigione, ai sensi dell’art. 1755 c.c., nasce solo se l’affare è concluso. Non basta l’attività svolta: serve un risultato. E per la giurisprudenza, “affare concluso” significa vincolo giuridico valido ed efficace tra le parti. Se il preliminare è nullo per mancanza della fideiussione, il vincolo non esiste. E il diritto del mediatore alla provvigione non può sorgere.
Il mediatore ha colpa? Dove finisce il suo rischio?
La sentenza non parla di colpa. Ma fa emergere un dato importante: il compenso del mediatore dipende da un risultato giuridico, non da un impegno professionale in sé. Se l’affare salta per motivi estranei all’intermediario, questi perde la provvigione. E questo è un rischio strutturale del mestiere.
Ma in certi casi, la posizione del mediatore può diventare delicata. Quando si tratta di immobili da costruire, entra in gioco un obbligo informativo qualificato. Il mediatore professionale deve conoscere la normativa che impone al costruttore la fideiussione e deve informare chiaramente le parti, soprattutto l’acquirente, del rischio di nullità in sua assenza.
Non basta limitarsi a raccogliere firme. Se l’agente riceve somme a titolo di acconto o cauzione, ha il dovere di trattenerle fiduciariamente, senza trasferirle al venditore finché la fideiussione non è stata consegnata. Se partecipa alla redazione del preliminare, deve assicurarsi che il contratto rispetti le forme e i contenuti imposti dalla legge, in particolare dall’art. 6 del d.lgs. 122/2005.
In definitiva, il rischio per il mediatore non è solo quello di perdere la provvigione, ma anche di essere chiamato a rispondere se la sua condotta omissiva ha contribuito alla conclusione di un contratto nullo, esponendo l’acquirente a un danno economico. In questi casi, l’agente non è solo un “ponte” tra le parti: è un professionista tenuto a conoscere e applicare norme specifiche a tutela degli interessi negoziali dei clienti.
Un’eccezione possibile: quando la provvigione può sopravvivere alla nullità
C’è però un’importante eccezione che merita attenzione. La Cassazione, con sentenza n. 30555/2019, ha chiarito che la nullità per mancata fideiussione può, in certi casi, non essere fatta valere.
Succede quando la garanzia viene rilasciata dopo la sottoscrizione del preliminare in ritardo, ma è comunque pervenuta prima che si manifestasse un rischio reale per l’acquirente, e quando non vi è stato alcun pregiudizio concreto. In quel contesto, agire per far dichiarare la nullità può costituire un abuso del diritto, perché strumentale e contrario ai principi di correttezza.
Se questo è vero, allora il contratto, pur viziato formalmente, non viene travolto dalla nullità.
E se l’affare si considera giuridicamente efficace, il diritto del mediatore alla provvigione può dirsi salvo.
Conclusioni operative e consigli
Per il mediatore immobiliare:
- controlla sempre, se l’immobile è da costruire, che vi sia la presenza di tutti i requisiti previsti dalla normativa, in particolare la fideiussione e la polizza assicurativa obbligatoria;
- non consegnare acconti al venditore se manca la garanzia fideiussoria prevista dal d.lgs. 122/2005;
- informa chiaramente le parti, soprattutto l’acquirente, sulle conseguenze della mancata garanzia e sui rischi giuridici;
- documenta puntualmente ogni passaggio critico, anche in via precauzionale, per prevenire responsabilità professionali future.
Per il promissario acquirente:
- verifica fin da subito se l’immobile è “da costruire” ai sensi della legge e pretendi la fideiussione prima di firmare qualsiasi contratto o versare somme;
- non lasciarti rassicurare da dichiarazioni verbali del costruttore: richiedi copia formale della garanzia fideiussoria e della polizza postuma decennale;
- diffida dal firmare proposte d’acquisto “standard” senza assistenza tecnica o legale, specie in assenza di garanzie già pronte;
- se la fideiussione arriva solo dopo e non hai subito danni concreti, rifletti attentamente prima di chiedere la nullità: potresti vederti opporre l’abuso del diritto.
In un settore dove la fiducia contrattuale è fondamentale, il rigore documentale e la conoscenza delle norme di protezione fanno la differenza.
Anche per evitare che, tra i due litiganti, sia il mediatore a pagare il prezzo.
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