Cassazione: la postuma decennale tutela l’acquirente, non l’impresa
Nel caso deciso dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 4745 del 23 febbraio 2025, un’impresa costruttrice, convenuta per gravi difetti costruttivi, ha invocato l’esistenza di una polizza decennale postuma.
Ma la Corte ha ribadito un principio fondamentale: quella polizza tutela l’acquirente, non il costruttore.
Se l’immobile presenta gravi difetti, il costruttore risponde direttamente. La semplice esistenza della polizza postuma non basta.
La norma parla chiaro
Il riferimento è l’art. 4 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che stabilisce:
“Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione..”
Il testo è chiaro: la polizza tutela solo l’acquirente, e copre i danni materiali e diretti all’immobile o ai terzi. Il costruttore ne è obbligato stipulante, ma non ne è beneficiario.
Il fatto concreto
Il condominio agisce in giudizio per gravi infiltrazioni provenienti dal tetto. Convenuti in causa: la società costruttrice e gli eredi del direttore dei lavori. Entrambi si difendono chiamando in causa la compagnia assicurativa, sostenendo che le rispettive polizze dovessero coprire la domanda risarcitoria.
La Corte esclude qualsiasi obbligo in capo all’assicurazione. La polizza stipulata dal costruttore è conforme all’art. 4 D.Lgs. 122/2005, ma non può operare a sua protezione. È stipulata in favore dell’acquirente. Quanto alla polizza del direttore lavori, l’onere probatorio sul contenuto del contratto e sulla copertura del rischio non è stato assolto. Quindi: nessuna copertura per entrambi.
Il punto: non basta stipulare
La decisione della Corte si inserisce in un orientamento sempre più netto: non esiste una copertura automatica della responsabilità del costruttore solo perché è stata stipulata una polizza decennale. Quella polizza serve a garantire all’acquirente il risarcimento del danno, non ad alleggerire la posizione del costruttore in giudizio.
È un errore frequente confondere la polizza indennitaria con una polizza di responsabilità civile. La differenza è giuridicamente decisiva: nel primo caso, il beneficiario è l’acquirente; nel secondo, l’assicurato è il costruttore. Ma sono strumenti distinti.
Le conseguenze pratiche
- Il costruttore resta responsabile ex art. 1669 c.c. anche se ha stipulato la polizza postuma.
- L’acquirente può agire sia contro il costruttore sia contro la compagnia assicurativa, se il danno rientra nella garanzia.
- Il costruttore, invece, non può pretendere di essere “coperto” dalla polizza obbligatoria, perché non è parte garantita.
Una conferma dalla giurisprudenza
Un ulteriore chiarimento arriva anche dalla Cassazione civ., Sez. III, 27 gennaio 2025, n. 1909, che ha affrontato direttamente la questione della natura della polizza prevista dall’art. 4 del D.Lgs. 122/2005. Secondo la Corte, si tratta di una polizza contro i danni per conto dell’acquirente, il cui scopo è garantire un’effettiva e autonoma tutela patrimoniale al compratore dell’immobile da costruire.
Non può quindi essere considerata, nemmeno in via convenzionale, una polizza di responsabilità civile del costruttore. Una simile lettura – spiega la Corte – snaturerebbe la funzione sociale e protettiva della disciplina, che si fonda sulla necessità di assicurare l’acquirente da eventuali situazioni di crisi o insolvenza del costruttore.
La sentenza sottolinea che l’autonomia contrattuale non può superare i limiti posti dalla norma speciale: la polizza postuma è vincolata alla sua funzione pubblicistica e protettiva, e non può essere stravolta per convenienza privata.
Cosa significa per chi lavora nel settore immobiliare
Se sei un costruttore, ricorda che la polizza postuma non ti protegge in giudizio: non puoi invocarla come scudo contro le richieste dell’acquirente. Anche se disponi di una polizza RC, verifica che il rischio da vizi ex art. 1669 c.c. sia effettivamente compreso e che tu possa produrre la polizza in giudizio, con tutte le clausole rilevanti.
Se sei un amministratore, non fidarti del titolo della polizza. Pretendi sempre la documentazione completa e verifica che sia conforme alla legge e attivabile nei termini.
Se sei un acquirente, non firmare se non hai ricevuto copia della polizza. È un tuo diritto, e solo con la consegna puoi far valere la garanzia.
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