Il quadro normativo del supercondominio

Il supercondominio si configura allorché più edifici, pur autonomi dal punto di vista gestionale, condividano beni e servizi comuni (ad esempio: strade interne, impianti centralizzati, giardini, aree parcheggio).

Ai sensi dell’art. 1117-bis c.c., le norme sul condominio si applicano anche a tali realtà composite.

Quando i partecipanti superano le sessanta unità, l’art. 67, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile impone la designazione obbligatoria di un rappresentante per ciascun condominio. Questi rappresentanti partecipano all’assemblea comune e deliberano in luogo dei singoli condomini per la gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore del supercondominio.

Tale assetto è volto a favorire la snellezza gestionale, evitando la paralisi decisionale che deriverebbe dalla convocazione di una pluralità eccessiva di soggetti.

Per la gestione straordinaria, invece, nel silenzio del legislatore, sarà necessario convocare personalmente all’assemblea tutti i partecipanti ai singoli Condominii.

Assemblea dei rappresentanti: caratteristiche e funzione

Le deliberazioni adottate sono imputabili direttamente ai condomini rappresentati, in base alla regola della rappresentanza volontaria. Eventuali divergenze tra il voto espresso dal rappresentante e la volontà assembleare del condominio rappresentato non incidono sulla validità esterna della delibera, restando rilevanti esclusivamente nel rapporto interno tra rappresentato e rappresentante.

In questa configurazione, il diritto di partecipazione diretta dei singoli condomini cede il passo alla rappresentanza collettiva, salvo che per le decisioni straordinarie non espressamente demandate.

La legittimazione all’impugnazione delle delibere

Un profilo particolarmente rilevante riguarda la possibilità per il singolo condomino di impugnare una delibera dell’assemblea dei rappresentanti.

La recente Cassazione civile, sez. II, sentenza 28 marzo 2025, n. 8254 ha ribadito principi chiari:

• Il singolo condomino può impugnare la delibera solo se il rappresentante:
  • è stato assente alla riunione;
  • si è astenuto dal voto;
  • ha votato contro la delibera adottata.

Diversamente, se il rappresentante ha votato a favore della delibera, anche in contrasto con la volontà manifestata dall’assemblea del condominio che lo aveva nominato, il singolo condomino non è legittimato ad agire.

L’eventuale contrasto tra il voto espresso e la volontà del condominio rappresentato, ai sensi dell’art. 67, comma 4, disp. att. c.c., rileva solo sul piano interno, nel rapporto fiduciario fra rappresentato e rappresentante, senza incidere sulla validità esterna dell’atto deliberativo.