Trattative interrotte: il condominio deve risarcire il general contractor
La responsabilità precontrattuale nel contesto delle trattative condominiali non è solo una questione formale, ma un presidio sostanziale a tutela dell’affidamento. Quando un condominio avvia interlocuzioni per affidare lavori edilizi è tenuto ad agire secondo buona fede e correttezza. La recente sentenza n. 4447/2025 del Tribunale di Milano ne fornisce un’applicazione esemplare, condannando un condominio al risarcimento in favore del general contractor, per avere interrotto ingiustificatamente una trattativa già avanzata.
Il caso concreto
Nel 2021, un condominio milanese aveva avviato un percorso per l’esecuzione di lavori agevolabili con Superbonus 110%, più in particolare Ecobonus e Sismabonus. A seguito della delibera assembleare del 18 maggio, che approvava l’intervento e incaricava una commissione tecnica, erano iniziate interlocuzioni formali con una società general contractor, sfociate in uno scambio di bozze contrattuali, incontri operativi e richieste di integrazione.
Il 29 luglio, l’amministratore inviava una comunicazione con nuove condizioni economiche e contrattuali, in aperto contrasto con quanto precedentemente approvato e condiviso. Nonostante la disponibilità del general contractor a far fronte a tali richieste, il condominio ha dapprima manifestato il proprio dissenso in ordine al testo contrattuale allora raggiunto e poi, in data 13 agosto, ha comunicato di non voler più affidare i lavori in questione, stante il rifiuto espresso dalla commissione.
Di fatto, tale intervento segnava la rottura della trattativa. La società, che aveva intanto svolto attività tecniche rilevanti e confidava nella stipula del contratto, agiva in giudizio per ottenere il risarcimento dei costi sostenuti.
Il principio applicato: art. 1337 c.c. e affidamento protetto
Il Tribunale ha accertato che le trattative erano giunte a un punto tale da generare un affidamento giuridicamente rilevante. Il condominio, dopo aver deliberato l’approvazione dell’intervento e avviato interlocuzioni operative, non poteva legittimamente stravolgere i termini già condivisi. La condotta posta in essere ha violato l’obbligo di buona fede previsto dall’art. 1337 c.c.
La sentenza sottolinea come l’amministratore, nel momento in cui modifica unilateralmente e radicalmente le condizioni, interrompa di fatto la trattativa senza giusta causa, costituendo una responsabilità precontrattuale piena.
Il danno liquidato: oltre 81.000 euro per prestazioni tecniche eseguite
Diversamente da quanto inizialmente domandato in via generica (circa 693 mila euro), il Tribunale ha esaminato la documentazione prodotta e ritenuto fondata la domanda limitatamente alle prestazioni tecniche effettivamente svolte, quantificate in € 81.277,00.
La liquidazione copre elaborazioni progettuali, studi di fattibilità e attività correlate alla definizione dell’intervento edilizio. Alla somma sono stati riconosciuti interessi legali dalla data della domanda fino al saldo, configurandosi quindi un risarcimento pienamente determinato.
Il ruolo dell’assemblea e i limiti dell’azione dell’amministratore
Un punto dirimente è rappresentato dal rapporto tra l’organo deliberativo e il soggetto esecutivo dell’ente. L’assemblea aveva adottato una deliberazione chiara e operativa, approvando l’intervento e l’affidamento dell’incarico, poi disattesa con una comunicazione successiva.
Il Tribunale ha valorizzato la continuità tra delibera, trattativa e affidamento sorto nella controparte: l’amministratore, nel modificare unilateralmente l’accordo, ha posto in essere una condotta incoerente e contraria agli obblighi derivanti dalla rappresentanza condominiale.
Le implicazioni operative per la contrattazione condominiale
Questa pronuncia riafferma un principio fondamentale: il condominio non è esente dagli obblighi di correttezza e buona fede nelle fasi precontrattuali. Quando intraprende negoziazioni, soprattutto su basi deliberative chiare, non può sottrarsi agli impegni generati senza esporsi a conseguenze.
Per i condomini e amministratori, ciò implica un maggiore rigore nella gestione delle interlocuzioni: prima di avviare trattative formali, è essenziale che l’assemblea sia adeguatamente informata, che le delibere siano precise e che l’amministratore si attenga alle condizioni approvate. Ogni variazione significativa richiede una nuova deliberazione, non può essere introdotta in modo unilaterale o tardivo. La trasparenza con la controparte è una condizione essenziale per evitare responsabilità risarcitorie.
Per le imprese e general contractor, la sentenza rappresenta una conferma della tutela giuridica dell’affidamento. In presenza di una trattativa avanzata e sorretta da atti formali (come delibere assembleari), l’impresa ha titolo per strutturare la propria organizzazione in vista dell’accordo e, se questo viene fatto naufragare senza giustificazione, può domandare il ristoro dei costi effettivamente sostenuti. È però fondamentale documentare in modo puntuale ogni prestazione tecnica, comunicazione e attività svolta, al fine di sostenere efficacemente la domanda risarcitoria.
In definitiva, la decisione del Tribunale di Milano impone a entrambe le parti un cambio di paradigma: meno informalità, più documentazione, maggiore coerenza tra volontà interna e comportamenti esterni. Nell’ambito delle trattative su lavori pubblici o agevolati, l’affidabilità diventa un dovere giuridico, non solo un requisito commerciale.
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