Liberatoria amministratore: copre i conguagli?

Quando si vende un immobile in condominio, la cosiddetta “liberatoria” dell’amministratore viene spesso percepita come il documento che chiude definitivamente ogni pendenza. Ma non è sempre così.

La sentenza del Tribunale di Milano, Sez. XIII civile, 23 marzo 2026, n. 2408, affronta proprio questo punto e chiarisce un principio di grande rilievo pratico: l’attestazione rilasciata dall’amministratore ex art. 1130, n. 9, c.c. fotografa la situazione dei pagamenti alla data del rilascio, ma non esclude automaticamente successivi conguagli, specie se riguardano spese straordinarie già deliberate e contabilizzate solo in un momento successivo.

Il caso: vendita dell’immobile e successivo decreto ingiuntivo

La vicenda nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa da alcuni ex proprietari, chiamati dal condominio a pagare un conguaglio di euro 11.915,05 relativo a lavori straordinari deliberati quando il loro dante causa era ancora proprietario delle unità immobiliari. Gli immobili erano stati poi trasferiti nel 2018 e, poco prima del rogito, era stata chiesta all’amministratore l’attestazione sullo stato dei pagamenti. Tale documento dava atto che risultavano saldate le spese ordinarie e straordinarie di competenza alla data del rilascio, ma con l’espressa clausola “salvo conguaglio”. Successivamente, nel 2019, il condominio approvava il consuntivo dei lavori straordinari e il relativo piano di riparto, facendo emergere il residuo ancora dovuto.

Il punto centrale: la “liberatoria” non è una vera quietanza estintiva

Il cuore della decisione è molto chiaro. Il Tribunale di Milano osserva che il documento rilasciato dall’amministratore non costituisce una quietanza liberatoria in senso proprio, idonea a estinguere definitivamente il debito condominiale. Si tratta invece di una attestazione rilasciata ai sensi dell’art. 1130, n. 9, c.c., che ha valore informativo e che riguarda lo stato dei pagamenti alla data in cui viene emessa. In particolare, la sentenza precisa che essa si riferisce alle spese maturate fino a quel momento e non incide su eventuali futuri conguagli da definirsi in sede di chiusura del consuntivo.

Il Tribunale aggiunge anche un ulteriore chiarimento, molto importante nella pratica: l’amministratore non ha il potere di liberare il condomino dal pagamento delle spese senza il consenso dell’assemblea, perché non può sostituirsi alla volontà assembleare in materia di crediti del condominio. Ne consegue che anche un’eventuale quietanza liberatoria rilasciata senza mandato assembleare non sarebbe opponibile al condominio.

La Cassazione conferma: l’attestazione serve a informare, non a estinguere

La pronuncia milanese si colloca in linea con Cass. civ., Sez. II, ord. 19 marzo 2024, n. 7260, richiamata espressamente nella motivazione. La Corte di cassazione ha infatti chiarito che l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti prevista dall’art. 1130, n. 9, c.c. costituisce un obbligo informativo dell’amministratore, ma non rappresenta un presupposto della liquidità, esigibilità o prova della morosità da riscuotere. In altri termini, il documento serve a dichiarare al condomino la propria situazione contabile in un dato momento, ma non elimina automaticamente la possibilità che emergano successivi crediti del condominio.

Questo passaggio è decisivo perché smonta un equivoco molto diffuso nella prassi delle compravendite: la cosiddetta “liberatoria” non è uno strumento dispositivo del credito condominiale, ma una attestazione sullo stato dei pagamenti.

Le spese straordinarie gravano su chi era proprietario al momento della delibera

La sentenza richiama poi il consolidato principio secondo cui, in tema di lavori straordinari, la relativa obbligazione grava su chi era proprietario al momento della delibera che ha approvato l’intervento, anche se il consuntivo o il riparto delle spese vengono approvati in un momento successivo alla vendita. Il Tribunale osserva infatti che le opere straordinarie oggetto di causa erano state deliberate negli anni 2014 e 2016, quando il dante causa degli opponenti era ancora proprietario, mentre il consuntivo e il conguaglio erano stati approvati solo nel 2019, cioè dopo il trasferimento degli immobili. Questo non ha impedito al condominio di agire nei confronti degli ex proprietari, in quanto successori di chi era titolare al momento dell’approvazione dei lavori.

È un principio molto rilevante anche nei rapporti tra venditore e acquirente: il fatto che il riparto arrivi dopo il rogito non significa, da solo, che la spesa si trasferisca automaticamente al nuovo proprietario.

Perché il conguaglio può emergere dopo il rogito

Sul piano pratico, il punto è semplice. Le spese straordinarie possono essere deliberate in un certo momento, ma il loro costo effettivo può essere definito solo successivamente, all’esito del consuntivo dei lavori e della successiva approvazione del piano di riparto. Per questo motivo, è perfettamente possibile che al momento del rogito tutte le rate allora scadute risultino pagate e che, nonostante ciò, emerga in seguito un conguaglio ancora dovuto.

La sentenza del Tribunale di Milano chiarisce proprio questo aspetto: la regolarità dei pagamenti alla data del rilascio dell’attestazione non impedisce l’emersione di futuri conguagli, se questi trovano fondamento in delibere pregresse già adottate e in una contabilità che viene definita solo in seguito.

Indicazioni operative per venditore e acquirente

Per il venditore, la decisione suggerisce una cautela molto precisa: non bisogna attribuire alla liberatoria dell’amministratore un valore assoluto. Occorre invece verificare se vi siano lavori straordinari già deliberati, se il consuntivo sia stato approvato oppure no, e se sussista il rischio di futuri conguagli.

Per l’acquirente, la liberatoria resta certamente utile, ma non basta da sola. È opportuno controllare anche le delibere assembleari pregresse, l’eventuale esistenza di lavori straordinari in corso o già approvati e il modo in cui il rogito disciplina l’eventuale riparto dei futuri oneri tra le parti.

Per i professionisti coinvolti nella compravendita, il messaggio è altrettanto chiaro: il tema condominiale non può essere trattato come un mero adempimento formale. La corretta lettura dell’attestazione dell’amministratore richiede di distinguere tra pagamenti già maturati e possibili conguagli futuri.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Milano, Sez. XIII civile, 23 marzo 2026, n. 2408 chiarisce un equivoco molto diffuso: la cosiddetta “liberatoria” dell’amministratore non libera automaticamente da ogni futura pretesa del condominio. Essa fotografa la situazione dei pagamenti alla data del rilascio, ma non incide, di per sé, sull’esistenza di successivi conguagli, soprattutto quando si tratta di spese straordinarie già deliberate e ripartite solo in un momento successivo.

Il punto, in concreto, è semplice: nella compravendita di un immobile in condominio non basta chiedere la liberatoria; occorre capire davvero che cosa attesti, quali delibere siano già state adottate e come venga regolato il rischio dei futuri conguagli tra venditore e acquirente.
È spesso proprio qui che, a distanza di mesi dal rogito, nasce il contenzioso.

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