Condominio al sicuro: prima la delibera, poi l’appalto

Un amministratore firma un appalto per lavori straordinari su un condominio. Manca una delibera assembleare valida. L’impresa emette fattura. Chiede € 60.000, ottenendo un decreto ingiuntivo. Il condominio si oppone e cita l’ormai ex amministratore. Sostiene che due verbali assembleari, usati per “giustificare” l’appalto, sono falsi. Afferma anche che i lavori erano stati deliberati e affidati a un’altra impresa (MC Costruzioni), che infatti ha operato in cantiere.

Il primo grado (Tribunale di Monza n. 10/2025)

Il Tribunale accerta la falsità dei verbali del 5.12.2018 e del 21.2.2019. Dichiara l’inefficacia del contratto d’appalto verso il condominio. Estende l’inopponibilità ai contratti collegati (subappalto e finanziamento). Esclude ogni obbligo di pagamento in capo ai condomini. Rileva la mala gestio dell’ex amministratore e applica la sanzione civile ex d.lgs. 7/2016. Condanna alle spese.

L’appello (Corte d’Appello di Milano n. 2842/2025)

La società appaltatrice non contesta più la falsità dei verbali. Su questo punto si forma giudicato. La Corte parte da qui. Se i verbali sono falsi, l’amministratore ha agito senza poteri. Per i lavori straordinari decide l’assemblea, non l’amministratore da solo. Senza delibera valida o ratifica, il contratto è inefficace verso il condominio. Niente obbligo di pagare.

Rappresentanza apparente

L’impresa invoca la buona fede. Sostiene che i condomini si sarebbero comportati come se l’affidamento fosse valido. La Corte applica un vaglio rigoroso. L’apparenza tutela solo in caso di errore scusabile del terzo diligente. Qui la diligenza manca. In cantiere lavorava MC Costruzioni, già affidataria con delibera del 30.5.2018. L’appaltatrice ha persino firmato un subappalto con MC per € 530.588. Nei verbali addotti non c’è traccia di revoca del precedente affidamento né di una delibera di subentro. Le firme sono illeggibili. Non risulta visione degli originali o del libro verbali. Nessuna conferma assembleare scritta. Per la Corte è difetto di diligenza professionale, aggravato dal valore dell’appalto e dal profilo dell’operatore.

Contratti collegati

Se il contratto principale è inefficace verso il condominio, gli accordi a valle non possono creare obblighi. Quindi subappalto e finanziamento sono inopponibili al condominio. La pronuncia sul finanziamento non è superflua: era stata chiesta e discende dalla stessa carenza di poteri.

Manleva contro l’ex amministratore (art. 1398 c.c.)

La società chiede la condanna dell’ex amministratore come falsus procurator. La Corte conferma il rigetto. Per ottenere la manleva servono due prove: incolpevolezza del terzo e danno effettivo. Qui non c’è traccia di verifiche adeguate sui poteri. Non risultano moduli di cessione crediti sottoscritti dai condomini. Non sono provati danni ulteriori, anche perché i lavori li ha eseguiti l’impresa regolarmente incaricata dal condominio.

L’appello viene quindi rigettato.

Responsabilità personale dell’amministratore: quando scatta

L’amministratore che agisce senza delibera assembleare valida o in eccesso rispetto ai propri poteri risponde personalmente degli atti compiuti. L’art. 1398 c.c. chiarisce che chi agisce come rappresentante senza averne i poteri (o eccedendoli) è obbligato personalmente verso il terzo, se questi era in buona fede.

Nel caso della sentenza di Milano, l’amministratore ha stipulato un contratto d’appalto per lavori condominiali senza alcuna autorizzazione né successiva ratifica. Di conseguenza, il condominio non ne ha subito gli effetti: la Corte ha escluso ogni vincolo per i condomini, scaricando la responsabilità sulla società appaltatrice (che non ha verificato i poteri) e sull’amministratore, come falsus procurator.

La responsabilità personale può estendersi anche al risarcimento dei danni eventualmente subiti dal terzo contraente, ma solo se quest’ultimo dimostra di aver agito in buona fede e senza colpa.

Cosa significa, in pratica

L a regola base è che per i lavori straordinari serve una delibera valida. Ordine del giorno chiaro. Quorum corretti. Oggetto e importo. Annotazione nel libro verbali. Senza questi requisiti, l’amministratore non può impegnare il condominio. Il contratto firmato in carenza di poteri resta inefficace verso i condomini.

L’apparenza non è un paracadute automatico.

La buona fede si “guadagna” con i controlli. Originali visti. Libro verbali visionato. Conferma assembleare scritta. Coerenza con lo stato del cantiere (revoca e nuovo affidamento se c’è un’impresa già al lavoro). Se queste cautele mancano, il rischio economico resta in capo all’impresa.

I contratti a valle non rianimano il vincolo.

Subappalti, finanziamenti, pratiche fiscali collegate non possono creare un obbligo dove l’obbligo non è mai sorto.

La manleva non è automatica.

Per chiamare in causa l’amministratore come falsus procurator servono documenti e fatti chiari. Diligenza del terzo. Danni provati. In mancanza, la domanda cade.

Errori da evitare (per tutti)

Per le imprese:

– Non firmare senza vedere la delibera integrale.

– Controllare che la delibera sia nel libro verbali. Meglio visionare l’originale.

– Verificare nomina e poteri dell’amministratore.

– Capire la situazione del cantiere: c’è un affidamento precedente? Esiste delibera di revoca o nuovo affidamento?

– Non avviare finanziamenti o cessioni crediti senza basi deliberative solide.
– Davanti a firme illeggibili, verbali “volanti”, assemblee “fantasma”: fermare la penna e chiedere conferme scritte.

Per i condomìni:

– Prima di tutto, deliberare bene: capitolato, preventivi comparabili, quorum, verbalizzazione completa.

– Durante i lavori, pretendere SAL e contabilità trasparente.

– Se emergono atti firmati senza delibera, diffidare subito l’impresa e valutare responsabilità dell’amministratore.
– La ratifica è possibile, ma richiede una volontà espressa dell’assemblea, comunicata al terzo. Il silenzio non basta. La ratifica del singolo non vincola gli altri.

Per gli amministratori:

– Lavori straordinari solo con delibera.

– In urgenza, intervenire per l’indispensabile e riferire all’assemblea alla prima data utile.

– Tenere il libro verbali in ordine e disponibile.

– Comunicare in modo chiaro con fornitori e condomini. Le zone grigie diventano contenzioso e, talvolta, responsabilità personale.

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